Zdolność kredytowa to chyba najpopularniejsze pojęcie bezpośrednio kojarzone z kredytem hipotecznym. Każdy kto myśli o zaciągnięciu takiego kredytu, weryfikuje w internecie swoją zdolność kredytową i tu często pojawiają się komplikacje. Nie chodzi tu o sytuację, w której nie mamy zdolności ale o liczbę nieścisłości, niedomówień wręcz mitów związanych z tym pojęciem. Co więcej, udanie się bezpośrednio do placówki banku nie zawsze rozwiązuje sprawę. Poniżej postaramy się przybliżyć nieco to pojęcie.
Kalkulator zdolności kredytowej
Nie istnieje coś takiego jak wiarygodne sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Większość banków udostępnia kalkulatory na swoich stronach. Po wpisaniu odpowiednich danych takich jak kwota kredytu, dochód, informacja o zobowiązaniach, okres kredytowania, klient dowiaduje się o maksymalnej kwocie jaką może pożyczyć. Jednak taka informacja nie jest dla banku w żaden sposób wiążąca.
To ile rzeczywiście bank będzie skłonny pożyczyć dowiadujemy się dopiero po złożeniu wniosku kredytowego, gdyż wszystko zależy od analityka weryfikującego wniosek. Czyli aby mieć sto procent pewności co do kwoty kredytu, należy złożyć wniosek w danym banku. A żeby złożyć wniosek, trzeba podpisać umowę przedwstępną, rezerwacyjną lub deweloperską i co za tym idzie, zazwyczaj także wpłacić zadatek. Nie jest to komfortowa sytuacja, gdyż wynika z niej, że najpierw musimy zaryzykować wpłacając np. zadatek, a dopiero później dowiadujemy się na 100% czy otrzymamy wnioskowaną kwotę.
Kalkulatory udostępniane przez banki nie są w 100% dokładne jednak dają nam pewien obraz naszej sytuacji dlatego korzystając z nich warto przyjąć jakiś margines błędu.
Skąd zatem te rozbieżności i co ma wpływ na zdolność kredytową?
Oprócz podstawowych informacji, które wpisujemy do ogólnie dostępnych kalkulatorów internetowych na zdolność kredytową wpływają takie czynniki jak:
- w jak dużej firmie klient pracuje;
- od kiedy pracuje w tym miejscu;
- czy nie dostał w ostatnim czasie podwyżki;
- czy pensja nie składa się z części stałej oraz dodatków w postaci premii;
- ile czasu pozostało klientowi do emerytury;
- ile osób w gospodarstwie domowym osiąga dochody
- czy jest to pierwszy czy kolejny kredyt hipoteczny itd.
Po drugiej stronie – w banku – wniosek trafia do analityka. To on bierze pod uwagę te wszystkie składowe i dodatkowo sam interpretuje dane, które widzi. To on również podejmuje ostateczną decyzję. Może się więc okazać, że nie uwzględni części premii, a tylko oprze się na podstawie podstawowego wynagrodzenia – ma do tego prawo. Niestety my nie wiemy, jak dany analityk zachowa się konkretnej sytuacji.
Zdolność kredytowa a działalność gospodarcza
Kolejna trudność pojawia się przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeżeli w ostatnim czasie zanotowaliśmy wzrost dochodów w stosunku do poprzedniego roku nie jesteśmy w stanie stwierdzić który dochód bank weźmie pod uwagę. To również zależy od analityka badającego wniosek. Jeden bank zaakceptuje dochód wyższy. Drugi stwierdzi, że wzrost jest zbyt wysoki i przyjmie kwotę z poprzedniego roku. Trzeci wyciągnie z tego średnią. Czwarty poprosi klienta o wyjaśnienia, z czego wynika wzrost dochodów i dopiero wtedy w zależności od uzyskanych informacji podejmie decyzję.
Inne zobowiązania
Kolejny element wpływający na zdolność kredytowa to inne zobowiązania. Należą do nich posiadane już kredyty gotówkowe, limit w koncie, karty kredytowe czy posiadane kredyty hipoteczne. Te ostatnie w znaczny sposób mogą utrudnić nam zaciągnięcie kredytu nie tylko pomniejszając naszą zdolność ale również pośrednio wpływając na wysokość wkładu własnego wymaganego przez bank.
Potencjalnie ryzykowną sytuacją jest również taka, w której tylko jednak osoba w rodzinie osiąga dochód.
Mamy sytuacje kiedy to żona ma bardzo wysokie zarobki, a mąż zajmuje się domem i dziećmi. Wnioskują o kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym. Nie zdziwił bym się gdyby w części banków otrzymali decyzję odmowną mimo odpowiedniej zdolności kredytowej. Dla banku udzielenie kredytu takiej rodzinie jest bardzo ryzykowne ale tego nie dowiemy się z kalkulatorów.
Co zrobić aby uniknąć komplikacji?
Powierzyć proces sprawdzonemu specjaliście. W rozmowach z Klientami jesteśmy w stanie zazwyczaj wychwycić takie ryzykowne sytuacje i o tym ryzyku otrzymania odmownej odpowiedzi ze strony banku od razu informujemy. Doradzamy również jak przygotować się do złożenia wniosku w konkretnym banku, gdyż czasami mały niuans pozwoli nam uniknąć niepotrzebnych komplikacji.
